הכותב: עו"ד לוי שלום
לצורך חישוב השבח במכירת זכות במקרקעין, או פעולה באיגוד מקרקעין, קובע סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") את "יום המכירה" או "יום הפעולה" כיום בו חתמו הצדדים על הסכם מכר מחייב. יחד עם זאת, מונה סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין, מספר החרגות שבהתקיימם ידחה יום המכירה, למשל: במקרים בהם נדרש אישור של רשות שלטונית לעסקה (כגון: בית משפט, מנהל מקרקעי ישראל, הוצל"פ וכו'). לפיכך חובת הדיווח, והחיוב במס יחול רק מיום זה, לעיתים החשיבות לעניין זה הרת גורל בנוגע לרווחיות העסקה, במיוחד כאשר ישנם שינויים בשיעורי המס, או אף בוטל (מס מכירה 01.08.07) או קם מס חדש. על אף האמור בסעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין, עדיין מתעוררים חדשות לבקרים ויכוחים בין הנישומים לרשויות המס, בנוגע למועד יום המכירה ולא תמיד הדבר ברור דיה.
לדוגמה, בפס"ד בעניין אלדר שרון (ע"א 489/89) (מבלי להיכנס לדקויות) נקבע, כי קיומו של תנאי מתלה בחוזה מכר, אינו רלוונטי לעניין חוק מיסוי מקרקעין, לכן יום המכירה לצורכי מס, יהיה יום החתימה ולא היום בו התמלא התנאי. כאשר מתממש התנאי מתבצע החוזה, אך אם התנאי אינו מתקיים, אזי מתבטל החוזה, והמס ששולם מוחזר.
חרף האמור, ביום 15 ביולי 2010, ניתן פס"ד (ו"ע 12982-01-09) בבית המשפט המחוזי בחיפה בעניין משכית ואח' נ' מנהל מס שבח (להלן: "הועדה")
רקע עובדתי – חברת נקניק נהריה כשר זוגלובק בע"מ (להלן: "החברה") נוסדה על ידי ריינהולד (להלן: "המנוח") ואירמגד (להלן: "המנוחה") זוגלובק ז"ל. שהעבירו את אחזקותיהם לארבעת ילדיהם: עמי, חנן, יעל, ורחל משכית (לאחר פטירתה באפריל 1998, ירש אותה בעלה ראובן משכית). ההורים רכשו והורישו לילדיהם גם את הקרקע עליה הוקם מפעל החברה. חנן וראובן (להלן: "המוכרים") מכרו את מניותיהם וזכויותיהם במקרקעין לעמי ויעל (להלן: "הקונים") בשני הסכמים: האחד מכר מניות, והאחר מכר מקרקעין, שני ההסכמים נכרתו ביום 20.06.2007. בהסכם מכר המניות נכלל תנאי מתלה בהתאם לחוק ההגבלים העסקיים התשמ"ח – 1988, אשר לפיו, אישור הממונה ל"מיזוג חברות" מהווה תנאי לתוקפה של העסקה. העסקה אושרה על ידי הממונה ביום 15.08.2007.
המחלוקת המשפטית – קביעת מועד יום המכירה - סלע המחלוקת – האם מדובר בשני ההסכמים המגבשים עסקה אחת, או האם מדובר בשתי עסקאות נפרדות האחת של מכר מניות והאחרת של מכר מקרקעין?
לטענת מנהל מס שבח (להלן: "המשיב") בהסתמכו על סעיף 19 לחוק, טוען כי "יום המכירה" הוא היום בו חתמו הצדדים על הסכם מכר מחייב. ומאחר והסכם מכר המקרקעין הוגש בנפרד מהסכם מכר המניות, לשיטתו מדובר בשני הסכמים נפרדים, ולא נדרש אישרו של הממונה למיזוג חברות, למתן תוקף משפטי להסכם מכר מקרקעין.
הוועדה בעניין זה קיבלה את עמדת המוכרים, בקובעה כי, המהות הכלכלית האמיתי של העסקה היא מכירת המניות והמקרקעין כמקשה אחת. המדובר הוא בהסכמים שלובים אשר אינם ניתנים לפיצול ותכליתן הגשמת העסקה כולה. לפיכך, אישור הממונה על ההגבלים העסקיים להסכם מכר מניות, מהווה תנאי מתלה לכניסת הסכם מכר מקרקעין לתוקף, ומשום שאישור הממונה הוא תנאי מן הדין לתוקף העסקה (בדומה לאישור בית משפט או רשות אחרת). מכאן יש לקבוע כי לצורכי מס, יום 15.08.2007, הוא יום המכירה ולא יום החתימה ולכן חובת הדיווח ותשלום המס יחל רק מיום זה. דהינו, יום התקיימות התנאי המתלה.
עו"ד שלום לוי שפות: עברית, אנגלית פעילות: מקרקעין, חברות ומיסוי עו"ד לוי הינו בעל בקיאות והבנה מיוחדת בתחום המסחרי על כלל רבדיו. עובדה זו מסייעת בידיו לבחון באופן מיידי, במהירות וביעילות את סיכויי ההצלחה של המקרה, תוך מיצוי האפשרויות להקלת נטל המס.
